Kada se utvrđuje građevna čestica, a kada zemljište za nužnu uporabu?
- Foto: Ivan Čorić
Zakon o prostornom uređenju, koji je stupio na snagu 1. siječnja 2026., po prvi put sustavno i jasno uređuje pitanje utvrđivanja građevne čestice i zemljišta za nužnu uporabu postojeće građevine. Time se zakonodavac izričito odmaknuo od dosadašnje prakse u kojoj su se ovakve situacije rješavale fragmentirano, često ovisno o tumačenju pojedinog upravnog tijela.
Poseban izazov predstavljaju starije kuće i zgrade, građene u različitim povijesnim razdobljima, kada su se međe utvrđivale drukčije nego danas, a upisi u katastar i zemljišne knjige često nisu pratili stvarno stanje na terenu. Rezultat su građevine evidentirane na dvije ili više čestica, neriješenih vlasničkih odnosa i pravna nesigurnost koja izbija na površinu tek kada vlasnik želi nešto poduzeti.
Upravo zato kombinacija mogućih situacija jest gotovo neograničena, ali se sve one mogu svesti na nekoliko ključnih pravnih pitanja.
Ključne situacije koje Zakon prepoznaje
Zakon razlikuje nekoliko temeljnih okolnosti koje su presudne za mogućnost rješavanja:
• nalazi li se građevina na jednoj ili više katastarskih čestica,
• jesu li te čestice u vlasništvu iste osobe ili različitih vlasnika,
• može li se, u skladu s prostornim planom, utvrditi građevna čestica,
• postoji li potreba za utvrđivanjem zemljišta za nužnu uporabu građevine.
Primjeri iz prakse (kuća na dvije čestice, zgrada bez pristupa javnoj površini, dio građevine na susjednoj parceli) služe samo kao ilustracija – bitno je razumjeti u koji pravni okvir pojedina situacija pripada.
Utvrđivanje građevne čestice
Kada vlasnik želi promijeniti oblik i veličinu katastarske čestice, građevna čestica se, prema Zakonu, utvrđuje u skladu s važećim prostornim planom.
To u praksi znači:
• ako je građevina na više čestica istog vlasnika, čestice se mogu spojiti u jednu građevnu česticu,
• ako su vlasnici različiti, prethodno se moraju riješiti imovinsko-pravni odnosi,
• prostorni plan ima odlučujuću ulogu: vlasništvo omogućuje postupak, ali ga plan ograničava.
Ako prostorni plan ne dopušta formiranje građevne čestice traženog oblika, površine ili pristupa, utvrđivanje građevne čestice nije moguće – bez obzira na stvarno stanje na terenu.
Zemljište za nužnu uporabu građevine – kada i zašto
Jedna od najvažnijih novosti Zakona jest jasno propisana mogućnost utvrđivanja zemljišta za nužnu uporabu građevine.
Zemljište za nužnu uporabu utvrđuje se kada nije moguće utvrditi građevnu česticu, a građevina:
• postoji zakonito,
• koristi se kao funkcionalna cjelina,
• za svoje redovito korištenje treba određeni prostor (pristup, manipulaciju, održavanje, sigurnost).
Ovo rješenje posebno je važno kod:
• zgrada izgrađenih na više čestica različitih vlasnika,
• objekata bez izravnog izlaza na javnu prometnu površinu,
• situacija u kojima prostorni plan ne dopušta formiranje nove građevne čestice.
Zakon time priznaje realno stanje, ali istodobno postavlja jasne granice – zemljište za nužnu uporabu nije zamjena za građevnu česticu, već iznimno rješenje.
Tko može podnijeti zahtjev?
Zahtjev za utvrđivanje građevne čestice ili zemljišta za nužnu uporabu može podnijeti:
• vlasnik građevine,
• suvlasnik, uz suglasnost ostalih suvlasnika,
• druga osoba koja ima pravni interes, ako je to posebno propisano.
Ovo je iznimno važno u praksi jer mnogi postupci zapnu upravo zbog pogrešne pretpostavke da zahtjev može podnijeti „tko god koristi objekt“.
Zašto je pravilan odabir postupka ključan?
Novi Zakon ne uvodi nova “brza rješenja”, nego jasno razlikuje:
• kada se utvrđuje građevna čestica,
• kada se može utvrditi zemljište za nužnu uporabu,
• i kada stanje nije moguće zakonito uskladiti.
Upravo ta razlika danas čini ključ između rješivog i nerješivog slučaja. Pogrešan izbor postupka ne znači samo gubitak vremena, nego često i trajnu blokadu mogućnosti daljnjih zahvata na građevini.
Napomena za praksu: Prije odabira postupka nužno je provjeriti prostorni plan i utvrditi postoji li zakonita mogućnost formiranja građevne čestice. Tek ako to nije moguće, razmatra se zemljište za nužnu uporabu.
Put do stabilne pravne budućnosti vaše nekretnine
Problemi s utvrđivanjem građevne čestice rijetko se otkrivaju slučajno. U praksi se gotovo uvijek pojave u „nezgodnom trenutku“ – kada se nekretnina prodaje, kada se planira rekonstrukcija ili kada se pokrene postupak u eDozvoli i sustav po prvi put postavi pitanje koje je godinama bilo prešućeno.
Novi Zakon o prostornom uređenju ne pokušava ispraviti prošlost, ali po prvi put jasno i otvoreno priznaje njezine posljedice. On ne nudi univerzalna rješenja, jer ih u prostoru jednostavno nema, ali nudi ono što je dugo nedostajalo: jasna pravila kada se utvrđuje građevna čestica, kada zemljište za nužnu uporabu i tko uopće može pokrenuti postupak.
Razlika između ta dva instituta nije birokratska nijansa. Ona određuje hoće li nekretnina imati stabilnu pravnu budućnost ili će ostati trajno „u međuprostoru“ – uporabiva, ali nesigurna.
Upravo zato je važno razumjeti da vlasništvo samo po sebi nije rješenje, da prostorni plan nije prepreka nego okvir, i da ne može svaka situacija završiti pozitivnim ishodom.
U prostornom uređenju ne postoji jedno „točno“ rješenje, ali postoji ispravan smjer. Novi Zakon taj smjer konačno jasno pokazuje. A razlika između problema koji se može riješiti i onoga koji se samo godinama odgađa često je upravo u tome – da se na vrijeme postavi pravo pitanje.
