Arhitektice savjetuju: rekonstrukcije su poput kinder-jajeta, ne preskačite sistematski pregled kuće!
- Foto: egradnja
"Life is a box of chocolates. You never know what you're gonna get", rekao bi Forrest Gump.
E pa, takva vam je otprilike situacija i s rekonstrukcijama starih kuća. One su, kako ih na tragu poznatog filmskog citata slikovito opisuje arhitektica Iva Klepo Lepur, poput kinder-jajeta – uvijek skrivaju neko iznenađenje, “kostur iz ormara” zbog kojeg vas na kraju, kad podvučete crtu, mogu koštati gotovo isto kao da ste sve srušili i gradili ispočetka.
Od čistog optimizma do kaosa ispod cigle
Ulazak u projekt adaptacije među investitorima često počinje na valu čistog optimizma – zamišljanjem ušteda u odnosu na gradnju od nule. U realnosti, svaka cigla koju podignete, svaki strop, zid koji odšlicate, ispod mogu skrivati potpuni kaos.
Struka zato upozorava: rekonstrukcija nije samo „kozmetičko osvježenje“, puko bojanje zidova. To je zahtjevan građevinski proces u kojem bez detaljne dijagnostike i suradnje sa strukom riskirate da projekt preplatite.
Nedavno smo u zagrebačkoj Uraniji imali priliku poslušati odličan panel (G)radi kako treba u organizaciji ROCKWOOL-a, na kojem su arhitektice Iva Klepo Lepur i Iskra Krznarić podijelile svoja profesionalna iskustva vezano uz temu modernog stanovanja, između ostalog, i korisne savjete za rekonstrukcije koje vrijedi prenijeti.
Ne ulažite u babin zub
"Naši ljudi još uvijek barataju cijenama po kvadratu koje više nemaju veze s realnošću. Nekad se pričalo da se kuća gradi za 1.500 eura po kvadratu, a da su adaptacije 700 eura – te cifre danas nemaju veze s vezom. Sigurno je razlika radimo li rekonstrukciju kuće za koju smo našli dokumentaciju u Državnom arhivu, iz koje vidimo da je ona zaista izvedena po projektu, a drugo je kada ste npr. našli kuću u Sesvetama koja je tri puta dograđivana, na kojoj vidiš da ima određene nedostatke. U tom slučaju treba dobra trijaža jer nije isto ulagati novce u nešto što je babin zub i gdje se može dogoditi da ćeš preplatiti, a mogao si umjesto toga napraviti zamjenski objekt i imati ga za sljedećih 100 godina", rekla je arhitektica Iva Klepo Lepur, uz osvrt na potresnu obnovu u Zagrebu:
“Imamo situaciju da krpamo "starice" koje su realno trebale biti srušene i građene ispočetka. Ljudi su ulupali hrpu novaca, dijelom i zato što su konzervatori inzistirali na krpanju, a mogla se napraviti identična kuća za narednih sto godina. Sada smo to pokrpali i nadamo se da neće biti novog jakog potresa, a ljudi su se zadužili do grla i plaćaju kredite."
I nacrti nekad ne pokazuju stvarno stanje
No, čak i kada raspolaže nacrtima iz Državnog arhiva, situacija se na terenu može pokazati šarolikom zbog čega Iva zaključuje da su adaptacije uvijek poput kinder-jajeta.
"Trenutačno radim na rekonstrukciji jedne kuće iz 60-ih godina u Zadru. Radi se o bivšem bolničkom objektu koji će biti prenamijenjen u jaslice. Na prvu, dojam je da je sve građevno ispravno, no kada je majstor na naš zahtjev na određenim mjestima odšlicao zid i strop, pokazalo se da imamo tri različite vrste stropa. Bez obzira na nacrte iz arhiva, ja ne mogu uvijek znati što je tu netko iz kojeg razloga napravio", istaknula je Iva.
Prije rekonstrukcije – obvezan sistematski pregled kuće
Dobra dijagnostika kuće u startu će vam spasiti živce, koliko god možda grozno zvuči kada shvatite da kuću morate srušiti, raditi novi projekt, godinu i pol čekati dozvolu pa još tri do useljenja. A dijagostika nije samo stvar arhitektonske procjene.
“Kada je u pitanju ozbiljnija adaptacija, volim sa sobom povesti izvođače od povjerenja pa malo lupamo čekićem po zidovima. Ako imam dvojbi, zovem i statičara. Ja otprilike znam određene stvari vezano uz konstrukciju, mogu prepoznati potencijal prostora i možda dati okvirnu procjenu, ali kompletnu dijagnostiku kuće ne bih smjela davati sama. Neozbiljno je očekivati od mene da klijentu kažem: “Ovo ti je super”. To je odluka nas nekoliko”, kaže Iva.
Da je potreban ozbiljan sistematski pregled kuće prije rekonstrukcije, slaže se i arhitektica Iskra Krznarić
"Treba vidjeti je li taj zid napravljen od nekakvih ostataka ili od, primjerice, konkretne cigla, a u tom slučaju, kako je ona zidana, preklapana... Treba vidjeti što nam je u stropu, pregledati drvene elemente na krovištu... Malo ste zastrugali zid i žbukica vam pada - apsolutno je nebitno kakva je ona, već da znate kakav je sastav tog zida", ističe arhitektica.
Adaptacija je drugo ime za kompromis, zaključuje Klepo Lepur.
"U bilo kojoj gradnji, pogotovo u adaptacijama, ti non-stop moraš donositi odluke, odlučivati o tome što je najbitnije. Ovdje si u prostoru odlučio izgubiti 10 cm jer si stavio kamenu vunu, ali je prednost te izolacije takva da ti je taj kompromis bio OK. Kad moji klijenti ne znaju donijeti odluku, onda ih ja "prorešetam" pitanjima kako bismo došli do nje."
Ključno je znati da upravo sudski vještak, konstrukterskog smjera, ali s iskustvom u gradnji, može najbolje procijeniti stanje nekretnine
U razgovor se uključila i glavna urednica portala Andrijana Jurin:
"Gdje nema nadzora, izvođač radi što on hoće, igra se po njegovim pravilima. Druga stvar, čini mi se u ovom razgovoru da ljudi nisu dovoljno upoznati s ulogom sudskog vještaka. Dakle, to je osoba koja zaista ima široko znanje, pogotovo ako je još građevinski stručnjak za konstrukcije, poznatiji pod nazivom statičar. On ima jednu širinu i znat će procijeniti nekretninu te napisati elaborat o tome što je u toj nekretnini zdravo, a što nije zdravo te se temeljem tog dokumenta mogu donositi daljnje odluke o mogućoj rekonstrukciji ili gradnji ispočetka."
Iva Klepo Lepur se nadovezala na tvrdnju, ukazavši na sljedeće:
"Vrlo često kad dođe do nekakvih sporova - stvar se obično prelomi na lošoj izvedbi i na financijama ili kad se ljudi ne mogu dogovoriti - tu dolazi sudski vještak. Problem je što se kod nas sve oduži na puno godina, nema regulative koja bi ubrzala takve sporove. Upravo je sudski vještak osoba koja će reći što ne valja i čija je odgovornost za grešku. To da struka svojim žigom potvrđuje da nešto nije u redu je vrlo često praksa. Sudskog vještaka treba svakako angažirati kod većih investicija, gdje će on napraviti pravi elaborat, a ne da ja procjenjujem otprilike vrijednost nekretnine. Ja ne znam procijeniti vrijednost nekretnine. Postoje specifične struke koje se time bave. Postoje sudski vještaci koji ujedno procjenjuju nekretnine."
U bilo kojem trenutku kada vidite da je situacija izmaknula kontroli, zovite sudskog vještaka, savjetuje arhitektica Klepo Lepur:
"Ne morate čekati da se radovi završe. Ako su rokovi probijeni, nešto je nekvalitetno izvedeno, vidite da sve to skupa nema glavu i rep, to je situacija kada se gradilište može zaustaviti jer sve ovo što dalje ulažete, možda je bacanje novca u vjetar. Kad god se sklizne u krivom smjeru, vrijeme je za pozvati stručnjaka."
Na temelju vlastitog iskustva rekonstrukcije kuće koja je postala njezin nov obiteljski dom, voditeljica panela Ida Prester je komentirala:
"Nas je baš zeznulo to što nismo imali tu informaciju jer da je kuću netko procijenio, ili ne bismo išli u adaptaciju, ili bismo sve srušili. Ovako smo bili pogubljeni. Treba educirati ljude, dobro bi nam došao neki tečaj za građenje."
Arhitektica Iskra se složila te navela:
„Dosta investitora koji rade manje projekte imaju određenu sliku što načelno radi arhitekt, statičar..., ali jako često ne razumiju gdje je granica, tko je za što zadužen, općenito ne razumiju uloge u cijelom procesu. Budu euforični oko gradnje, žele što prije rušiti, graditi, ali im se ne da odraditi pripremnu fazu kada sve još stoji – pronalazak tima, rješavanje papira, nacrti... Oni koji prvi put ulaze u ovaj proces, često nisu svjesni koliko devastirajuće može biti preskakanje ove pripremne faze. Treba stati na loptu, disciplinirati se i detaljnije se posvetiti tome tko nam treba i što ti ljudi mogu napraviti.”
Nadzor treba braniti interes investitora, a ne biti prijatelj izvođaču
Vezano uz ulogu nadzora, arhitektica Klepo Lepur je istaknula kako većina ljudi nije svjesna da je njihova uloga braniti interes investitora.
"Dobijete građevinsku dozvolu, prijavite gradilište i nađete izvođača koji vam kaže: Slušaj, imam ti ja tog Marka Markovića, on će nam biti nadzor. Taj se nadzor pojavi možda tri puta na gradilištu, odradi dokumentaciju i vi dobijete pečat da je sve super.
Pravi nadzor bi trebao biti određen od strane investitora jer on mora tražiti greške izvođaču, a ne da izvođač ima nekakvog frenda ili kooperanta s kojim samo pro forme odrađuje nadzor.
Investitor često pogrešno misli: Super, ne moram plaćati nekoga 5.000 - 6.000 eura više, uštedio sam, pritom ne shvaća da će mu taj iznos budžet pojesti vrlo brzo ako stvari odu u krivom smjeru. Taj Marko Marković će doći i reći da je sve dobro, a da uopće nije došao provjeriti kako armatura stoji prije nego što se zalila betonom."
Investitori trebaju zauzeti odgovoran pristup i ne gledati najjeftinije rješenje jer to najjeftinije nikada ne bude najjeftinije, poručila je Iva.
Ida se nadovezala svojim iskustvom i žali za propuštenom prilikom:
"Kad smo krenuli u projekt, nama je po preporuci došao super tip koji vodi, ima svoje ljude itd. Nama se činilo strašno puno platiti ga 30.000 eura. Što da ja nekom dam toliko novaca, niti on što radi... Sada, da se možemo vratiti tri godine unazad, dala bi mu koliko god traži s obzirom na to koliko bi nam on uštedio novaca jer smo mi improvizacijom radili po tri puta isti posao. Mi investitori nismo dovoljno informirani, škrti smo, sve nam se čini skupo, a ne znamo što zapravo radi čovjek kojeg bi trebali angažirati."
Rekonstrukcija Uranije kao primjer iz prakse: oko nekih stvari nema kompromisa
U dijalog o rekonstrukcijama uključila se i direktorica 3LHD-a Romana Ilić. Na projektu rekonstrukcije Uranije, 3LHD je "doktorirao" na funkciji investitora, projektanata i nadzora. Kultnoj kino dvorani na Kvatrićevom trgu udahnuli su kroz rekonstrukciju novi život pa ona danas funkcionira s jedne strane kao dom arhitektonskog ureda 3LHD, a s druge kao javni prostor za raznolika društvena događanja.
"Bilo je to stvarno sjajno iskustvo u kojem smo od početka znali oko kojih stvari nema kompromisa - to su statika i fizika zgrade, što je u startu uključivalo promišljanje o akustici s obzirom na to da gore imamo open space. Na Uraniji smo iskoristili sve postojeće materijale, nastojali da sve bude održivo. To jest skuplje, ali je po meni rezultat neosporan. Ovo je danas naš dnevni boravak u kojem možemo normalno razgovarati bez mikrofona", komentirala je arhitektica Ilić te još jednom naglasila:
"Mislim da ćemo se kao struka u budućnosti jako puno baviti rekonstrukcijama jer imamo ogroman izgrađeni fond i za postizanje novih ciljeva teško će biti sve “baciti u smeće” pa graditi ispočetka. Ali rekonstrukcije nisu “uzmi pitur pa popituraj”, već vrlo zahtjevan građevinski proces u kojem, da, postoje kompromisi, ali oko određenih stvari ih ipak ne smije biti. Po meni, to su statika i kvaliteta boravka u prostoru koja uključuje akustiku, odnosno kompletnu fiziku zgrade."
