Interes za "luksuznim vilama" drastično pada: evo kakve kuće se danas traže
- Foto: Fotografiju ustupila agencija Maris nekretnine
Od nesređene dokumentacije do ponude i potražnje i nerealnih cijena, nastavljamo naš razgovor o izazovima kupoprodaje kuća s agentima za prodaju nekretnina Ivanom Domović Janković (Verus Villam), Aljošom Vučetićom (Maris nekretnine), Sanjinom Rastovac (Sky Nekretnine), Marinom Jovišić (Prostor & Co) i Ivanom Hrominom (Mareta nekretnine)
Istra: traži se emocija, a ne "trafo stanica"
Ono što ljudi danas traže su male obiteljske kuće s dvorištima, a takvih je u Istri jako malo, komentira Aljoša Vučetić iz pulske agencije Maris nekretnine.
„Osamdesetih i devedesetih gradile su se i nadograđivale kućerine i pretvarale u apartmane. To su velike površine što na kraju rezultira njihovom većom cijenom. Naši si ljudi to ne mogu priuštiti. Sada se događa ekspanzija kuća za odmor. Radi se o namjenskim nekretninama za turizam koje su prevelike čak i za strance, a koji su uglavnom bili kupci velikih kuća. U Istru dolaze živjeti ljudi koji su, što bi se reklo, „penzija pred penziju”. Njima ne trebaju tako velike kuće, što će im pet soba, pet kupaonica?! Vani gdje su živjeli, prodali su svoje poslove i preselili se ovdje da bi uživali, a ne da bi radili. Općenito, sve te prevelike kuće sada se jako teško prodaju”, govori Aljoša.
Prisjetio se kako je nekretninski biznis u Istri krenuo s autohtonim istarskim kućama. Kako je strancima Toskana bila preskupa, ono što su tražili našli su u ovoj našoj regiji.
„Gradnja kamenih kuća trajala je nekih 15 godina, a onda su krenule ove moderne - kako ih ja zovem - "trafo stanice", gdje je svatko radio po svom, ljudi nisu shvaćali važnost dizajna. Te kuće jednostavno nemaju emociju koju imaju one autohtone kamene, i to je isto jedan od razloga zašto stoje neprodane.
Ljudima je bitna ta emocija. Onaj tko je uložio u dizajn, uvijek će imati kupca. Imao sam klijenticu koja je dvije godine bila u potrazi za kućom. Kad sam joj pokazao jednu modernu kamenu, bez da je uopće ušla razgledati je, rekla je: To je to. I to je moć dizajna, što ljudi danas ne shvaćaju”, kaže naš sugovornik iz Istre.
Zadar: mlade obitelji traže kuću od 100-tinjak kvadrata, velike su im preskupe
Na zadarskom tržištu nekretnina ima svega: od modernih vila koje su služile za turistički najam, kuća starih po 20, 30 godina koje treba renovirati do onih u solidnom stanju. Kuće obično kupuju stranci, naši pomorci i ljudi koji su radili u inozemstvu, netko tko je prodao stan ili dobio novac od svojih pa će razliku podmiriti kreditom... Mlade obitelji ipak su sklonije kupnji stana, čija je prodaja daleko brža nego prodaja kuća, pogotovo onih velikih, prenosi nam Ivan Hromin iz agencije Mareta nekretnine u Zadru.
Događa se i to da se više članova obitelji odluči na kupnju više stanova pod istim krovom
„Iako im je cijena kvadrata nešto niža, kuće imaju više kvadrata, okućnicu i samim time su skuplje od stana. Mlade obitelji ovdje traže manje kuće od 100, 150 kvadrata ili prizemnicu. Takve se relativno brzo prodaju u odnosu na one velike s dva, tri stana. Za mladu obitelj takva je kuća prevelika i preskupa. Iako, imao sam slučaj kuće sa šest stanova na Novom Bokanjcu. Cijena je bila dobra i brzo se prodala. Njih nekoliko iz jedne obitelji skupilo je novac i zajednički su je kupili. Svatko je dobio po dva stana, u nekima od njih će živjeti, ostale će iznajmljivati. Inače, teško je prodati veliku kuću. Velika im je cijena”, zaključio je vlasnik agencije Mareta.
Zagreb: na tržištu je puno kuća koje nikome ne trebaju
Mi smo tržište koje preferira stanove, sumira Sanjin Rastovac iz agencije Sky Nekretnine u Zagrebu. Vjeruje da bi situacija na zagrebačkom području bila drugačija kada bi bilo više kuća potrebnih tržištu, ali većinom su to objekti koji nisu usklađeni sa željama današnjih kupaca pa prodaja traje godinu dana, a nerijetko i više, osim onih na najpoželjnijim lokacijama poput elitnih dijelova Tuškanac, Šalata, Pantovčak ili pak Kolonija u Maksimiru te Cvjetnom naselju.
“Kad pričamo o cijeni, mi uvijek kažemo svoju procjenu i ako je prodavatelj nerealan te živi u zabludi da ta kuća vrijedi puno više, zahvalimo mu se na vremenu i ne ulazimo u suradnju. Na tržištu je jako puno kuća za koje kažemo da nikome ne trebaju. Prevelike su, zahtjevaju adaptaciju i još ako su na lošoj lokaciji, jednostavno se neće prodati“, komentira Sanjin.
Najtraženije su kuće novije gradnje, površine oko 150 m2, na rubnim dijelovima grada ili pak u okolnim gradovima poput Samobora, Velike Gorice. Idealno bi bilo da su smještene na parceli od oko 600 m2 i da je u blizini vrtić, škola i trgovina.
"Takvih kuća na tržištu gotovo da i nema jer je investitorima isplativije graditi stanove pa je jedini način da dođete do takve kuće taj da ju sami izgradite. U toj situaciji trebate računati da ćete vrlo vjerojatno probiti budžet od 350 – 400.000 eura", kaže Sanjin.
Novi hit na tržištu – kuće u nizu
Zbog svega navedenog, kuće u nizu postale su novi hit na tržištu jer dobivate komfor kuće, ali uz puno niže troškove održavanja.
“U ponudi agencije trenutačno imamo projekt 14 kuća u nizu u Samoboru, unutar obiteljskog naselja i interes je popriličan, što je samo dokaz potrebe za takvom vrstom nekretnina”, otkriva Sanjin.
Na drugoj strani tržišta, luksuzne kuće na atraktivnim lokacijama uvijek imaju svoje kupce. Potražnja je velika i cijene se kreću od 1,5 milijuna eura pa na više.
“U tom segmentu imamo dvije krajnosti. Kuće koje su za adaptaciju/rušenje ili pak vile novije gradnje koje su najtraženije i najrjeđe u prodaji. Dostupnih zemljišta na atraktivnim lokacijama uz more sve je manje pa je za očekivati da će cijene takvih kuća nastaviti rasti”, smatra Sanjin Vučetić.
Najzdraviji smjer za tržište: balans između uredne dokumentacije, realne cijene i potencijala
"Mlađe generacije žele privatnost bez velikog angažmana oko održavanja, zbog toga sve češće vidimo trend gradnje kuća u nizu s manjim vrtovima", dodaje Ivana Domović Janković iz agencije za nekretnine i projektnog ureda Verus Villam u Zagrebu.
Kaže kako na tržištu Zagreba i Zagrebačke županije kupci danas prije svega traže sigurnost, odnosno kuće s uporabnom dozvolom i urednom dokumentacijom. Istovremeno ne traže savršeno uređene nekretnine po svaku cijenu, već realno procijenjene kuće koje ostavljaju prostor za adaptaciju.
"Upravo zato adaptirane kuće često ostaju dulje na tržištu jer očekivanja prodavatelja ne prate uvijek stvarnu vrijednost. Možda je to i dobar znak da kupci postaju racionalniji i donose odluke bez žurbe. Na kraju se najbrže prodaju nekretnine koje imaju balans između uredne dokumentacije, realne cijene i potencijala, a to je ujedno i najzdraviji smjer za tržište", zaključuje Domović Janković.
Precijenjene kuće na moru: nerealne cijene zbog emotivne vezanosti
U agenciji Prostor & Co trenutačno se spremaju oglasiti nekoliko luksuznih kuća. One su posebna priča, kaže agentica Marina Jovišić, i ovdje se često događa da su takve kuće precijenjene, pogotovo one na moru.
„Vlasnici nam dođu s nekom svojom idejom i željom što bi oni htjeli. Mi im uvijek ponudimo uslugu procjenitelja nekretnina, koja nije jeftina, no oni je ne žele. Kažu: Nema smisla, nećemo ići s jeftinijom cijenom. I onda ta kuća godinama stoji neprodana dok ne shvate da je cijena nerealna i da je trebaju spustiti. Nerealno je zamišljati da ćeš kuću u Rogoznici, koja zapravo nije u Rogoznici, već negdje dalje, niti je prvi red do mora, prodati za 2,6 milijuna eura. Ona može biti fantastična kao takva, ali jednostavno ne postoji tržište. Ono postoji za kuće u Dubrovniku, Rovinju, na otocima, koje su prvi red do mora.”
Problem je, zaključuje Marina, što su ljudi vrlo često emotivno vezani za nešto u što su godinama ulagali.
„Vlasnicima njihova kuća predstavlja veliku osobnu vrijednost, zbog čega često ne gledaju realno na stvarnu tržišnu vrijednosti nekretnine”, zaključuje agentica za prodaju nekretnina.
