Kuće s urednom dokumentacijom su iznimka, one s nepotpunom - standard
- Foto: Gino Crescoli/Pixabay
Pažnju nam je privukao nedavno objavljen tekst u Jutarnjem listu, u kojem vlasnica agencije za nekretnine Verus Villam, Ivana Domović Janković, upozorava kako je jedan od najvećih problema na tržištu kuća činjenica da dokumentacija vrlo često ne odražava stvarno stanje na terenu.
Potaknuti Ivaninim osvrtom na problematiku nesređene dokumentacije koja koči prodaju kuća, istražili smo kakva je stvarna situacija na terenu. O izazovima kupoprodaje kuća, razgovarali smo s iskusnim agentima za prodaju nekretnina iz različitih dijelova Hrvatske. Aljoša Vučetić (Maris), Sanjin Rastovac (Sky Nekretnine), Marina Jovišić (Prostor & Co) i Ivan Hromin (Mareta) u potpunosti se slažu s Ivaninom dijagnozom tržišta kuća i činjenicom da prodavatelji često nisu svjesni važnosti uredne dokumentacije, a zbog čega ističu ključnu ulogu agenata i pravnih stručnjaka u navigaciji kroz proces sigurne kupnje i prodaje.
Aljoša Vučetić (Maris): Kuće su jako zahtjevne, uvijek postoji neka zamka
„U potpunosti se slažem s Ivanom. Kuće su jako zahtjevne. Uvijek postoji neka zamka s tim kućama. Znam povući paralelu s Kanadom. Tamo agenti pišu šablonske ugovore jer su im sve nekretnine sređene. Mislim da kod nas niti jedna kuća ne može imati šablonski ugovor jer uvijek postoji „nešto””, rekao nam je Aljoša Vučetić, vlasnik agencije Maris nekretnine u Puli.
Točno je i ono što se navodi u tekstu u Jutarnjem da su sami kupci postali svjesniji važnosti uredne dokumentacije. Zašto? Jer su se opekli.
„Vi kad čitate komentare na Redditu i drugdje, vidite da postoje brojne situacije kada su ljudi kupili nešto za što se ispostavilo da nije „čisto". Upravo sam razgovarao s jednim vlasnikom koji nam se obratio kako bi mu prodali nekretninu za koju se ispostavilo da ima sto problema, odnosno nema potrebne papire. Radi se o renoviranoj kamenoj kući koju je kupio putem odvjetnice. Kako, nažalost,ona nije imala iskustva s nekretninama, napravila je pogrešku: vidjela je da je nekretnina upisana kao „kuća" i mislila je da je sve u redu, ali kuća nema uporabnu dozvolu, a modificirana je. Kada smo krenuli u njezino ishođenje, saznali smo da je kuća izgrađena nakon 1968. godine i za kao takvu, dozvola se ipak nije mogla ishodovati. Jedino mu je rješenje legalizirati je, sva sreća pa će to moći napraviti."
Ima i situacija, dodaje, da su ljudi naslijedili kuću pa nisu upućeni, ne znaju gdje im je dokumentacija, misle da je sve u redu s kućom, nešto su nadogradili pa onda na kraju shvate da ne mogu dobiti uporabnu dozvolu i čude se. Zbog toga svima onima koji razmišljaju o prodaji preporučuje da svakako angažiraju arhitekta i pravnog stručnjaka upućenog u kupoprodaju nekretnina.
Sanjin Rastovac (Sky Nekretnine): 70 % kuća koje se žele staviti u prodaju imaju neki problem koji je potrebno riješiti
Kuće su vrsta nekretnine koju je u Zagrebu najteže prodati, kaže Sanjin Rastovac, direktor agencije Sky Nekretnine iz Zagreba. One sa svom potrebnom dokumentacijom su iznimka, a one kojima nešto nedostaje – standard. Dodatni kamen spoticanja su sporost birokracije i dobivanja dozvola.
“Sve što je kolegica navela je hrvatska stvarnost, nažalost, i usudio bih se reći da 70 % kuća koje se žele staviti u prodaju imaju neki problem koji je potrebno riješiti.
Tu onda dolazimo do trenutka u kojem je bitno hoće li prodavatelj poslušati savjete i prema njima reagirati ili je ipak voljan izgubiti popriličan iznos na vrijednosti kuće koja se neće moći prodati.”
Sanjin nam je opisao kako je izgledalo njihovo iskustvo s prodajom kuća koje nisu bile legalne.
“Kupca smo upoznali s problematikom, ali smo mu isto tako odmah ponudili i rješenje za to. Cijena koja se tada postigne je umanjena za trošak potreban da se dođe do legalne situacije i još na to dodajte oko 10 – 20 % ispod tržišne cijene”, objašnjava.
Marina Jovišić (Prostor & Co): Neuredna dokumentacija ne mora biti prepreka, no ključno je sve informacije jasno i transparentno komunicirati kupcu
Nitko nije svjestan koliko je kupoprodaja kuće kompliciran proces dok se jednom ne upusti u njega, kaže Marina Jovišići iz zagrebačke agencije Prostor & Co.
„U praksi susrećemo prodavatelje koji su svjesni da dokumentacija nije u potpunosti uredna – primjerice, da kuća nema uporabnu dozvolu – ali i one koji toga uopće nisu svjesni. Neuredna dokumentacija sama po sebi ne mora biti prepreka, no ključno je da su sve informacije jasno i transparentno komunicirane kupcu. Kada vlasnici sami prodaju nekretninu, često se događa da takvi detalji ostanu neizrečeni – bilo zbog neznanja, bilo zbog nesigurnosti kako ih prezentirati."
Zbog toga je iznimno važno uključiti stručne osobe u proces kupoprodaje.
„Uloga agenta i odvjetnika je da prodavatelja usmjere i pripreme. Primjerice, da ukažu na situacije u kojima je na parceli evidentirana samo jedna građevina, dok druga nije upisana, ili kada je navedena površina zemljišta, ali ne i stvarna kvadratura kuće. Takvi su slučajevi vrlo česti, a nerijetko je potrebno uključiti i geodeta te provesti dodatne izmjere i usklađivanja dokumentacije.
Cilj je da se prije izlaska nekretnine na tržište uklone sve nejasnoće, naglašava agentica.
„Stručna podrška postoji upravo zato da bi se prodavatelji i kupci osjećali sigurno, informirano i zaštićeno. Kada se unaprijed znaju odgovori na sva ključna pitanja, cijeli proces postaje jednostavniji, transparentniji i znatno mirniji za sve uključene strane."
Ivan Hromin (Mareta): Stavljati u prodaju kuću koja nije legalizirana ili nema uporabnu dozvolu nema smisla – teško će se prodati
„Imate dosta kuća koje imaju građevinsku, ali nemaju uporabnu dozvolu, niti su legalizirane. Banka vam tada neće odobriti kredit za realizaciju kupoprodaje. Takva se kuća može kupiti jedino gotovinom, a što je opet rizik za kupca jer kupuje nelegalni objekt. Imate i slučajeva da kuća nema uporabnu dozvolu, a njezina rekonstrukcija, dogradnja je rađena poslije 2011., kada su napravljene zračne snimke za potrebe legalizacije. Takva se kuća onda ne može ni legalizirati”, govori nam Ivan Hromin iz zadarske agencije Mareta nekretnine.
Svaka kuća koja se prodaje s jednim, dva ili tri stana... mora imati uporabnu dozvolu, ako je nema, mora biti legalizirana, odnosno imati rješenje o izvedenom stanju.
"Ako kuća ima ta dva dokumenta, naravno uz građevinsku dokumentaciju i čist vlasnički list s upisanim stvarnim vlasnicima, onda je sve u redu. Također mora biti bez tereta, no u slučaju ako postoji teret od banke – to nije problem. Banka daje pismo namjere i po isplati duga ga briše”, objašnjava Ivan.
Stavljati u oglasnik na prodaju kuću koja nije legalizirana ili nema uporabnu dozvolu nema smisla. Teško će se prodati.
„Uvijek ću ukazati vlasniku na taj problem i pokušat mu pomoći tako da ga spojim s arhitektom ili nadležnim referentom u Gradu ili Županiji koji će mu dati smjernice vezano uz to što napraviti: legalizirati, ići u izmjenu građevinske dozvole, dopune za uporabnu itd. Dosta njih me posluša, a ima i onih koji nemaju novaca za to pa se nećkaju. Ja ih upozorim da će takvu kuću jako teško moći prodati i da im nema drugog nego da to riješe na određeni način", ispričao nam je Ivan.
Savjet sudskog vještaka i procjenitelja nekretnina: stručna provjera prije potpisivanja ugovora o kupoprodaji nije trošak, već nužna zaštita!
Tomislav Jurin, ovlašteni inženjer građevinarstva i stalni sudski vještak za područje građevinarstva i procjene vrijednosti nekretnina iz T&S d.o.o. podcrtava:
Kod kupnje obiteljske kuće ključno je provjeriti njezinu potpunu pravnu i tehničku zakonitost!
Prije potpisivanja ugovora o kupoprodaji, Jurin savjetuje sljedeće:
Kupac treba zatražiti aktualni vlasnički list te provjeriti postoji li građevinska dozvola (ili drugi odgovarajući akt) s pripadajućom projektnom dokumentacijom. Posebno je važno utvrditi postoji li uporabna dozvola, koja potvrđuje da je kuća zakonito dovršena i da se smije koristiti u skladu s namjenom.
Svaka naknadna dogradnja, nadogradnja ili prenamjena mora imati odgovarajuću pravnu osnovu i biti evidentirana u dokumentaciji. Stvarno stanje kuće i okućnice mora odgovarati stanju u zemljišnim knjigama, katastru i projektnoj dokumentaciji. Neusklađenosti mogu uzrokovati probleme pri upisu vlasništva, ostvarivanje kreditnih uvjeta ili kasnijoj prodaji.
Stručna provjera prije potpisivanja ugovora nije trošak, već nužna zaštita kupca od mogućih pravnih i financijskih rizika", poručuje Tomislav Jurin.
Kakve kuće su najtraženije na tržištu, naši sugovornici otkrivaju u idućoj objavi.
